نکات حقوقی مهم املاک
مهمترین نکات حقوقی در خرید یک ملک
قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان و ویلا) تجاری (دفتر، مغازه یا کارگاه) یا زمین (مسکونی، کشاورزی یا صنعتی) شاید مهمترین قراردادهای انسان در طول عمرش باشد. خریدار باید با نکات مهم و اولیه ای درمورد این نوع از قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند. همانطور که می دانید، معامله ملک و زمین کار ساده ای نیست و خیلی از افراد نمی دانند در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. البته به دلیل ناآشنایی عمده افراد با نکات حقوقی در معاملات املاک اختلافات زیادی در این مورد ایجاد می شود که به ایجاد پرونده های متعددی در مراجع قضایی منجر میشود.
• شناسایی کامل فروشنده ملک
در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک هنگام امضای قرارداد نباشد؛ بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آنهاست، بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله میشود یا خیر.
لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آنها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا برخی از آنها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیشتر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا میکند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
توجه به این نکته ضروری است که در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمیشود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت میکند.
نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوعالمعامله به اشخاصی گفته میشود که قانونگذار آنها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود بهطور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.
اشخاص ممنوعالمعامله به سه دسته تقسیم میشوند:
۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
۲- تجار ورشکسته
۳- محکومین دادگاهها (این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت های قانونی دیگر بهطور کلی ممنوع المعامله و در مواردی برخی از اموال آنها توقیف میشود و تا زمانیکه از آنها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت).
ممکن است این سوال برایتان مطرح شود که چگونه میتوان از ممنوعالمعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟
از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک میتوان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ بنابراین پیشنهاد میشود قبل از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.